El acceso a la vivienda es uno de los asuntos que más preocupa a los españoles. Según el último barómetro publicado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), correspondiente al mes de abril, para el 9,5% de los ciudadanos está en el top ten de los problemas de nuestro país y la preocupación por esta cuestión ha crecido casi tres puntos en tan solo un año.
No en vano, su coste no hace más que subir: solo el pasado mes de abril, el precio medio de la vivienda usada en venta creció casi un 7% interanual hasta situarse en los 2.098 euros/m2, según datos aportados por idealista, compañía especializada en el sector inmobiliario.
Ante esta situación, se han puesto de moda una nueva forma de convertirse en propietario de una casa que pueden suponer para el bolsillo un ahorro enorme. Es lo que ocurre con el cambio de uso, una práctica que consiste básicamente en adquirir un inmueble usado como local comercial o almacén y convertirlo en vivienda.
Según datos de la Dirección General de Catastro recopilados por idealista, desde finales de 2021 se han producido más de 27.700 cambios de uso en España hacia vivienda desde otra tipología de inmuebles, principalmente locales procedentes de uso industrial, almacenamiento o comercio.
Sin embargo, el cambio de uso de un inmueble no es una tarea sencilla. "Hay que realizar muchos trámites y cumplir una serie de requisitos y, aún así, no siempre es posible llevarlo a cabo. Los requisitos y trámites dependen de cada ayuntamiento y cada comunidad autónoma", explica la inmobiliaria Tenocasa en su blog.
"Es muy importante saber si el inmueble se encuentra en una zona urbanizable y si es posible modificar su uso. Por lo tanto, hay que hacer una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente. Si es posible ese cambio de uso, hay que presentar una licencia con un proyecto técnico", precisan desde idealista, que afirman que "todo este proceso administrativo puede llevar su tiempo y su dinero, en algunos casos más de un año".
"Hay que cumplir con los requisitos de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia oportunos, además de tener muy en cuenta los costes de la reforma para conseguir que se pueda vivir en ese inmueble. Es clave e indispensable acudir a expertos en urbanismo y arquitectos para llevarlo a buen término, desde la presentación del proyecto, durante las obras en curso hasta conseguir la cédula de habitabilidad", concluyen.
¿Cuánto me puedo ahorrar en la compra?
En cuanto al ahorro que conlleva apostar por convertir un local en una vivienda, solo en su adquisición puede haber una diferencia de hasta un 35%. "La diferencia del precio del metro cuadrado entre un local y una vivienda situados en la misma zona suele estar entre un 20-35%", asegura el estudio de arquitectura Cambio de Uso, especializado en este tipo de proyectos. La empresa destaca que "solo el simple hecho de convertir un local en vivienda, revaloriza esa propiedad".
No obstante, esta diferencia puede ser incluso mayor. Echando un rápido vistazo en la web de idealista, observamos que en la ciudad de Madrid es posibles encontrar en la actualidad locales de entre 60 y 80 metros cuadrados en la céntrica zona de Lavapiés por entre 160.000 y 235.000 euros. Por su parte, una vivienda de similares dimensiones en la misma zona cuesta entre 220.000 y 345.000 euros. La diferencia entre los menores precios es del 37,5% mientras que en los mayores la cifra se eleva hasta casi el 47%.
Obviamente, estos precios son solo de compra. Posteriormente, hay que tener en cuenta que habría que añadir otros gastos derivados de las licencias y trámites para convertir un local en vivienda y el coste de la reforma del inmueble. Según la plataforma habitissimo, que recopila datos procedentes de información real de particulares y profesionales del sector, los gastos de tramitación y licencia rondarían de media los 1.200 euros mientras que convertir un local de 50 metros cuadrados en un apartamento estaría cerca de los 20.000 euros. Estas cantidades pueden ser algo mayores o menores dependiendo de la ciudad que sea y de las calidades que se empleen en la reforma.
Requisitos para habilitar un local como vivienda
-Obtener permiso de la comunidad de vecinos. Los locales comerciales pertenecen normalmente a la comunidad de vecinos del bloque de viviendas en el que están ubicados. Por ello, para que se puedan convertir en vivienda, debe contar con la aprobación de dicha comunidad.
-Debe estar ubicado en suelo urbano. Otro requisito esencial a la hora de convertir un local en una vivienda es que el local en cuestión esté ubicado en un suelo urbano, es decir: que el suelo esté considerado apto para el uso residencial.
-Habitabilidad. El inmueble debe cumplir una serie de condiciones mínimas de habitabilidad para que la administración conceda el permiso necesario para vivir en ella. Entre las exigencias están contar con una fachada de unas mínimas dimensiones, tener ventanas al exterior, una altura mínima de 2,5 metros en la mayoría de la vivienda o que entre en el habitáculo luz natural, entre otras.
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